Vad bör man tänka på vid en försäljning av en kommersiell fastighet.
Fastigheten
När man ska sälja en kommersiell fastighet, bör man utgå från en oberoende fastighetsvärdering. Även om värderingen har några år på nacken kan man göra eventuella justeringar som mäklare och få fram en realistisk bedömning vad fastigheten bör värderas till idag.
Skillnaden mellan en bostad- och en kommersiell- fastighet är att bostadsfastighetens värdering bygger i regel helt på ortsprismetoden, medans den kommersiella fastighetsvärderingen i regel utgår från en avkastningsvärdering (kassaflöde) där man även tar hänsyn till ortprismetoden om förutsättningarna finns.
I ortprismetoden utförs marknadsvärdebedömningen med ledning av betalda priser för likartade fastigheter i närområde. Den aktuella fastigheten värderats dels genom två varianter av ortsprismetoden (nettokapitaliseringsmetoden och areametoden).
Men även vid värdering med hjälp av avkastningsvärdering eller kassaflödesmetod (Cash- flow), kan det vara bra att komplettera upp värderingen med ortprismetoden. Detta för att man ska kunna säkerställa ett mer exakt marknadsvärde i sin bedömning.
Värdeuppskattning med avkastningsmetoden genom kassaflödeskalkyl, innebär att befintliga eller bedömda marknadshyror åsätts de olika lokalerna och att driftnettot efter kostnader tillsammans med restvärdet nuvärdeberäknas med en kalkylränta.
Ofta bedöms kommersiella fastigheter Värdet med hjälp av kassaflödeskalkyl, främst på grund av att det ibland är svårt att hitta en eller flera liknande försålda objekt. Det brukar stå i en värdering: Ortsprismaterialet kommer endast att användas som referens och kontroll av kassaflödeskalkyl.
Nedan följer indata på det material som som bör finnas för att få till en bra kassaflödeskalkyl enligt Avkastningsmetoden.
Input Avkastningsmetoden
1. Kalkylperioden
Kalkylperioden motsvarar en tänkt innehavstid. Kalkylperioden löper i regel på 10 år.
2. Inflation
Kalkylen har under hela kalkylperioden använts ett inflationsantagande. Inflationstagande under 2 % bör inte användas i kalkylen.
3. Kalkylränta
Utgångspunkten för val av kalkylränta är den nominella ränta som gäller på andrahandsmarknaden för statsobligationer med en löptid motsvarande kalkylperiodens längd. Till detta läggs en fastighetsrelaterad risk. Denna riskpremie beror av värderingsobjektets typ, storlek, läge, eventuella räntesubventioner, alternativa användningsmöjligheter rn m.
Kalkylräntan har i detta fall sammantaget bedömts till ca xx%.
4. Hyror och Hyresrisk
Lokalerna i fastigheten är uthyrda. Totala hyresintäkter ligger runt ca 360 tkr per år vilket, räknat på en lokalyta om ca 1000 kvm, ger en hyresnivå om ca 360 kronor per kvadratmeter. Sammantaget bedöms den genomsnittliga hyresnivån ligga på en god nivå och något i överkant, med tanke på byggnadens ålder och skick. Varmhyra. En hyresrisk har åsatts om 5%. Hyresutvecklingen har bedömts följa inflationsutvecklingen
5. DRIFT- OCH UNDERHÅLL
Drifts- och underhållskostnaderna för fastigheten bör ligga runt ca 90 kronor per kvadratmeter, med tanke på att värme ingår, samt tillägg för reparation och underhåll under perioden.
Kostnaderna har under kalkylperioden bedömts följa inflationsutvecklingen.
6. Fastighetsskatt
Taxeringsvärdet om 800 000 kronor ger en fastighetsskatt (0,5%) om 4 kronor per kvm.
7. Restvärde
Restvärdet utgörs av marknadsvärdet som fastigheten bedöms ha i slutet av kalkylperioden. Restvärdet har bedömts genom att dividera det prognostiserade driftnettot året efter kalkylperiodens slut med ett bedömt långsiktigt direktavkastningskrav.
Direktavkastningskravet på denna typ
av fastighet ligger i dagsläget mellan 11 och 13 procent. Det långsiktiga direktavkastningskravet har här bedömts till runt 12 procent.
8. Resultat
Det marknadsbaserade avkastningsvärdet för detta objekt bedöms till ca 1,9 Mkr, vilket motsvarar ett värde om ca 1700 kronor per kvadratmeter uthyrbar area. (se kassaflödesanalysen, bilaga I). Sett till värdet per kvadratmeter är detta ett gott värde, beaktat priser för industrifastigheter i kommunen, samt att stora delar utgörs av lager. Med hänsyn till fastighetens lokalyta, nuvarande användning och marknaden för industrifastigheter i Osby, så bedöms värdet i dagsläget som rimligt.
SLUTSATS
Finding new blog ideas doesn’t have to be daunting. With these strategies, you can continually come up with fresh, engaging topics that keep your audience coming back for more. Remember, inspiration is everywhere—you just need to know where to look!
